Nicht nur das höchste Bürohaus der Welt steht weitgehend leer – im Bereich der Gewerbeimmobilien gibt es weltweit einige Indizien für unangenehme Überraschungen. So sind Verbriefungen von fragwürdigen Vermögenswerten nach wie vor üblich – minderwertige Finanzprodukte hatten ja die erste Finanzkrise 2008 / 2009 ausgelöst. Und in Wertpapiere verpackte Immobilienkredite (CMBS) werden weiter gehandelt, obwohl diese Papiere unter Druck kommen.
Derartige Geschäfte können zum Auslöser einer nächsten Phase der Krise werden, wenn Regierungen und Bankenaufsicht nicht einschreiten. Derzeit sind Immobilien deutlich weniger wert als vor einigen Jahren – und die Leerstände nehmen laufend zu. Der Immobilienmarkt steht daher nicht vor der zB in Österreich mehrfach kommunizierten Trendwende, sondern eher vor einer zweiten Welle an Abwertungen.
Der kommerzielle U.S Immobilienmarkt könnte eigentlich nur noch durch eine Verbesserung der Wirtschaft und durch gleichzeitige Stützungspakete aus Washington gerettet werden. Es gilt aber als höchst unwahrscheinlich, dass gerade Gewerbeimmobilien zu einem frühen Zeitpunkt vom konjunkturellen Aufschwung profitieren können. Der Großteil von $ 6,7 Billion an gewerblichen Immobilien ist in Privatbesitz, vielfach sind die Immobilien mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanziert.
Wann gibt es einen tatsächlichen Aufschwung für Immobilieneigentümer? Für sie ist wichtig, dass die Immobilien nicht leer stehen, die Mieten eher steigen und die Arbeitgeber Personal aufnehmen – dann benötigen die Unternehmen auch mehr Platz. Im Handel ist notwendig, dass die Konsumenten wieder mehr Geld ausgeben. Dann steigen die Geschäftsmieten. Bisher gibt es nur wenige Anzeichen für eine derartige Entwicklung.
Ein leider nicht unwahrscheinliches Szenario, das die Banken vor neue Herausforderungen stellt:
- Es droht in vielen Märkten eine weitere Welle von Immobilienabwertungen, weil in den USA gerade das Problem der Gewerbeimmobilien erkannt und diskutiert wird.
- Mieten reichen in derartigen Projekten zudem oft nicht mehr aus, um die aushaftenden Kredite zu bedienen.
- Die Folge ist eine Korrektur der Wertansätze im Kreditgeschäft. Damit verlieren viele Immobilienprojekte am Papier plötzlich das gesamte eingesetzte Eigenkapital – typischerweise verlangen Banken dann einen Nachschuß.
- Da viele Immobilienprojekte nicht „unendlich“ sondern nur über einige Jahre durchfinanziert sind, werden neue Kreditlinien schwer oder gar nicht verfügbar. Davon sind auch Projekte betroffen, die rechnerisch noch einen Gewinn ausweisen.
- Viele Kredite, mit denen Immobilienkäufe finanziert wurden, werden daher plötzlich notleidend.
Aus jetziger Sicht gehe ich davon aus, dass dieser Effekt viele Immobilienprojekte auch in CEE und Westeuropa erwischen kann. Entscheidend ist eher der Zeitpunkt, zu dem der Bau durchgeführt wurde: Ältere Projekte sind meist schon zu einem gewissen Grad zurückgeführt, dort ist das Risiko geringer. Viel stärker ist die Gefahr in jüngeren Projekten – dort wird eine größere Zahl durch die Eigentümer nicht mehr zu retten sein. Schlußendlich wird eine Rettung nur über und teilweise zu Lasten der finanzierenden Banken möglich sein.
